Wer eine Immobilie finanzieren möchte, stolpert früher oder später über den Begriff „Beleihungsauslauf“. Er taucht in fast jedem Bankgespräch auf – und entscheidet am Ende mit über die Höhe der Zinsen und die Konditionen des Darlehens. Aber was steckt genau dahinter?
1. Definition: Beleihungsauslauf einfach erklärt
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie.
- Darlehensbetrag = die Summe, die man von der Bank tatsächlich leiht
- Beleihungswert = der von der Bank ermittelte Wert der Immobilie (nicht unbedingt der Kaufpreis, sondern oft etwas konservativer geschätzt)
Formel:
Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert) × 100
Beispiel:
- Beleihungswert: 300.000 €
- Darlehen: 240.000 €
→ Beleihungsauslauf = 240.000 ÷ 300.000 = 80 %
2. Warum ist der Beleihungsauslauf so wichtig?
Der Wert hat direkte Auswirkungen auf die Konditionen der Finanzierung:
- Niedriger Beleihungsauslauf (z. B. 60 %): geringeres Risiko für die Bank → bessere Zinsen
- Hoher Beleihungsauslauf (z. B. 90 % oder 100 %): höheres Risiko → schlechtere Zinsen, strengere Bedingungen
Kurz gesagt: Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto günstiger wird die Finanzierung.
3. Wo wirkt sich der Beleihungsauslauf konkret aus?
- Zinssatz: Banken staffeln ihre Konditionen oft nach Beleihungsausläufen (z. B. bis 60 %, bis 80 %, bis 90 %).
- Kreditentscheidung: Ab einer bestimmten Schwelle (meist 90 % oder mehr) wird die Kreditvergabe schwieriger.
- Absicherung: Der Beleihungsauslauf beeinflusst, wie hoch der Teil ist, den die Bank durch eine Grundschuld absichert.
- Verhandlungsspielraum: Wer mit einem niedrigen Beleihungsauslauf kommt, hat bei den Banken oft die besseren Karten.
4. Wichtiger Hinweis
👉 AntwortX.de-Hinweis:
Diese Erklärung dient ausschließlich der allgemeinen Information. Es handelt sich weder um Rechtsberatung noch um Finanzberatung. Konkrete Entscheidungen zur Immobilienfinanzierung sollten stets eigenverantwortlich getroffen und im Zweifel mit einer unabhängigen Fachperson (z. B. Bankberater, Finanzexperte) besprochen werden.
5. Fazit
Der Beleihungsauslauf ist ein Schlüsselbegriff in der Immobilienfinanzierung. Er zeigt, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ist – und bestimmt wesentlich, wie günstig oder teuer die Konditionen ausfallen. Wer ihn versteht und gezielt beeinflusst, kann bei der Baufinanzierung bares Geld sparen.
FAQ: Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung
Wie berechne ich den Beleihungsauslauf?
Formel: Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100.
Beispiel: Kredit 200.000 €, Beleihungswert 250.000 € → Beleihungsauslauf 80 %.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Alles unter 60 % gilt als sehr gut – hier vergeben Banken meist die besten Zinsen. Zwischen 60–80 % sind die Konditionen noch solide. Über 90 % wird es teurer und schwieriger, überhaupt ein Darlehen zu bekommen.
Ab wann wird es teuer?
In der Regel steigen die Zinssätze spürbar ab einem Beleihungsauslauf von über 80 %. Ab 90 % verlangen Banken oft Risikoaufschläge, und bei 100 % wird die Kreditvergabe zur Ausnahme.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist das, was du für die Immobilie zahlst. Der Beleihungswert wird von der Bank ermittelt und liegt meist etwas darunter, da Banken konservativ rechnen.
Kann ich den Beleihungsauslauf selbst beeinflussen?
Ja – durch mehr Eigenkapital, einen günstigeren Kaufpreis oder indem man nur einen Teil der Gesamtkosten finanziert (z. B. Notar- und Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlt).
👉 AntwortX.de-Hinweis: Auch diese FAQ ersetzt keine individuelle Finanzberatung. Wer konkrete Zahlen oder Modelle prüfen möchte, sollte sich direkt an Bank oder unabhängige Berater wenden.